A házastársak még az életközösségük alatt megvásároltak egy ingatlant és az ingatlan-nyilvántartásba a férj tulajdonjoga 1/1 arányban került bejegyzésre. Ez az ingatlan azonban a házastársak közös vagyonába tartozik, ugyanis azt a házastársi vagyonközösség fennállása alatt együtt szerezték, tehát a feleség ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos. A feleség az életközösségük fennállása alatt nem igényelte azt, hogy az ½ arányú tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartása bejegyezzék.
Fontos tudni, hogy a házastársi vagyonközösség nem a házasságkötéssel kezdődik, hanem az élettársi együttélés kezdetével és a vagyonközösség vége sem a válás kimondásához köthető, ha a házas felek külön költöznek, akkor köztük a vagyonközösség is megszakad.
Évekkel később a házastársak életközössége megszűnt és a feleség el akart válni férjétől. Mindenképpen megegyezéses válást szeretett volna, de az egyezkedések alatt derült ki, hogy a férj már hónapokkal korábban eladta a közös ingatlanukat. Mit tehet ilyenkor az a házastárs, akinek a tulajdonjoga nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve?
Első lépésként meg kell vizsgálni, hogy az ingatlan vevője jóhiszemű vagy rosszhiszemű szerző volt-e. Amennyiben a férj az ingatlan adásvételi szerződést hozzátartozójával kötötte, a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell. A feleség hozzájárulása nélkül kötött szerződés, mivel szerződésről nem tudott így vele szemben hatálytalan, ha a szerző fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. A hatálytalanság jogkövetkezményei megegyeznek az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeivel. Érvénytelen szerződésre jogosultságot alapítani és a szerződés teljesítését követelni nem lehet. A 1/2010. (VI. 28.) PK vélemény kimondja, hogy a szerződés érvénytelensége azt jelenti, hogy az ilyen ügyletnek nincs kötelemkeletkeztető hatálya, az ilyen szerződés joghatás kiváltására alkalmatlan. Az érvénytelenség általános jogkövetkezménye tehát az, hogy az ilyen szerződéshez nem fűződhetnek a felek által célzott joghatások.
A relatív hatálytalanság jelen esetben azt jelenti, hogy a szerző fél köteles tűrni a megszerzett vagyontárgyból a házastárs igényének kielégítését, tehát ha bizonyítható a rosszhiszeműség a feleség ½ arányú tulajdonjogának bejegyzését a vevő köteles tűrni.
Teljesen más a helyzet, ha a vevő jóhiszemű, ugyanis a polgári törvénykönyv 5:172.§ (1) bekezdése alapján a jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni. Ha a jogváltozásra irányuló megállapodás a bejegyzés hatályossá válásának időpontja után jött létre, a jóhiszeműség megítélése során a megállapodás létrejöttének időpontja az irányadó.
Egyszerűbben megfogalmazva ez annyit tesz, hogyha a vevő által benyújtott tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatal korábban iktatja, akkor az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos nem tehet ez ellen semmit, vagyis ez azt jelenti, hogy a feleség nem érvényesítheti a követelését a jóhiszemű szerzővel szemben, hanem csak a volt házastársával szemben tud fellépni. A férj ugyanis egy olyan szerződést kötött a feleség hozzájárulása nélkül, amely a feleségét is terheli, akkor köteles a házastársának az ebből eredő kárát a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint megtéríteni. Ha a férj bizonyítani tudja, hogy az általa kötött szerződés a feleség érdekének és feltehető akaratának megfelel, különösen, ha a szerződést a közös vagyont károsodásától óvta meg, akkor mentesül a felelősség alól.
Érdemes tudni, hogy az életközösség megszakadása után a másik házastárs hozzájárulását nem lehet vélelmezni, így a szerződésből eredő kötelezettségért nem felel, tehát például szavatossággal sem tartozik, vagy a tehermentesítés iránt sem köteles eljárni.
Amennyiben igényli, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön, vagy esetleg Ön is hasonló helyzetbe került és házastársa eladta a tudta nélkül a közös ingatlan úgy forduljon bizalommal hozzám.